Dễ mua nhưng không dễ bán

Anh Hà Tiến Mạnh (tên nhân vật đã thay đổi) đang rao bán một miếng đất ở rộng 160 m2 tại xã Xuân Huy, huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ với giá 1,35 tỉ đồng. Theo lời giới thiệu, mảnh đất này đã tăng giá nhiều so với năm ngoái và rất dễ bán.

"Thị trường đất ở Phú Thọ hiện nay rất nóng, nếu chị có tiền và sẵn sàng đầu tư đảm bảo sẽ có lãi trong tương lai, sau khi sáp nhập tỉnh, thành. Chỗ đất này từ năm ngoái đến nay đã tăng giá, tính thanh khoản rất cao, vị trí đẹp. Nếu chị nhanh tay thì còn", anh Mạnh quảng cáo.

Đã xuống tiền mua đất tại khu vực gần Đền Hùng, anh Bùi Tiến Dũng 29 tuổi - một nhà đầu tư cá nhân tại huyện Yên Thủy, tỉnh Hòa Bình - cho biết, mảnh đất anh mua vào hồi cuối tháng 2.2025, sau khi tham khảo thông tin từ môi giới và mạng xã hội. Nhưng đến nay, dù đã rao bán tích cực, anh vẫn chưa tìm được người mua.

"Thị trường ấm lên thì có, nhưng người mua thật lại không nhiều. Tôi dùng vốn vay để đầu tư nên càng áp lực. Đất tôi mua rất khó bán lại với mức giá mong muốn, thanh khoản thấp, nếu cần xoay tiền gấp thì gần như không thể", anh Dũng chia sẻ.

Theo dữ liệu của batdongsan.com.vn chỉ trong tháng 3.2025, khi chủ trương sáp nhập được bàn thảo, mức độ quan tâm, tìm kiếm đất nền đã tăng đột biến. Hà Nội tăng 52%, Thành phố Hồ Chí Minh tăng 31%, các tỉnh còn lại tăng từ 54 - 140% so với tháng 2. Phân khúc đất nền cũng được các đơn vị sàn môi giới đánh giá là tăng trưởng mạnh nhất về giao dịch trong quý I.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản (Vars) cũng cho thấy, trong tháng 3, chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh thành, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20 - 30%. Tuy nhiên, thực tế lượng giao dịch ghi nhận chỉ tăng trưởng tại các tỉnh thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có mặt bằng giá bất động sản chưa quá cao.

Nhìn lại thực tế từ trường hợp sáp nhập tỉnh Hà Nội - Hà Tây, trong giai đoạn 2016 - 2025, nhiều dự án tại Hà Tây cũ bị chậm tiến độ hoặc bỏ hoang, đặt ra nghi vấn về tính bền vững trong tăng giá.

Đầu tư đất đai cần chú ý đến tính thanh khoản

Ông Nguyễn Thế Điệp - Ủy viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - nhận định, thị trường bất động sản thời gian qua diễn biến bất thường, giá cả biến động mạnh và có nhiều dấu hiệu chao đảo.

“Có nơi giá đất tăng chóng mặt, nhưng cũng có khu vực lao dốc. Diễn biến này phản ánh sự mất cân bằng của thị trường,” ông Điệp nói.

Theo ông, gốc rễ của biến động đến từ kỳ vọng sau sáp nhập tỉnh. Các địa phương trở thành trung tâm hành chính mới có khả năng thu hút dân cư, nguồn lực đầu tư và phát triển kinh tế và ngược lại.

“Tâm lý của nhiều nhà đầu tư lâu nay là đất đai luôn sinh lời. Vì thế trong giai đoạn hiện nay, dòng tiền lại tiếp tục đổ vào bất động sản, đặc biệt là đất nền. Tuy nhiên, đây là điều rất đáng lo ngại nếu thiếu kiểm chứng thông tin”, ông nhấn mạnh.

Ông Điệp cho rằng, ở thời điểm hiện tại, chưa thể khẳng định khu vực nào sẽ tăng hay giảm giá. Nếu nhà đầu tư chỉ chạy theo tin đồn hoặc bị dụ dỗ bởi những lời mời chào hấp dẫn, nguy cơ rơi vào bẫy đầu cơ là rất cao.

“Nhiều người chỉ quan tâm đến lợi nhuận kỳ vọng, mà quên mất điều cốt lõi nhất của bất động sản là thanh khoản. Tăng giá chỉ là một yếu tố, còn nếu không thể bán ra, nhà đầu tư sẽ bị kẹt vốn kéo dài. Đó mới là rủi ro lớn nhất,” ông Điệp phân tích.