Đất nền vùng ven Hà Nội luôn được xem là một trong những phân khúc hấp dẫn trước xu hướng dịch chuyển ra vùng ven và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, khiến nhu cầu ở thực cũng như đầu tư bất động sản vùng ven tăng mạnh. Tuy nhiên, sự bùng nổ giá đất nền trong thời gian qua cũng đặt ra nhiều câu hỏi về tính bền vững và những rủi ro tiềm ẩn trong bối cảnh thị trường biến động khôn lường.

Trong giai đoạn 2021-2024, một số huyện vùng ven Hà Nội như Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức và Đan Phượng đã ghi nhận mức tăng giá đột biến với nhiều nơi giá đất tăng gấp đôi hoặc thậm chí gấp ba lần. Đặc biệt từ giữa năm 2024, khi các phiên đấu giá đất vùng ven vừa qua làm “nóng” thị trường.

Theo anh Lê Minh Tuấn, một nhà đầu tư kỳ cựu tại Hà Nội, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven là điều tất yếu trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng. "Đầu tư đất nền vùng ven là lựa chọn hợp lý trong bối cảnh giá bất động sản nội đô quá cao. Với sự phát triển của hạ tầng, tôi tin rằng giá trị đất nền tại đây sẽ tiếp tục tăng". Việc Hà Nội đẩy mạnh triển khai quy hoạch đô thị vệ tinh cũng là yếu tố hỗ trợ tích cực cho thị trường này.

Nói về tiềm năng, các chuyên gia đồng tình đánh giá rằng đất nền vùng ven Hà Nội sẽ có nhiều dư địa tăng giá trong tương lai. Yếu tố quan trọng nhất là hạ tầng được nâng cấp nhanh chóng, tạo kết nối tốt hơn giữa trung tâm và vùng ven.

Tuy nhiên, tiềm năng này không đồng nghĩa với tự động sinh lợi nhuận. Các nhà đầu tư cần quan tâm đến rất nhiều rủi ro trong bối cảnh thị trường biến động khôn lường.

Về đà tăng giá đất nền trong năm qua, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc kinh doanh PropertyGuru Việt Nam - cho biết, giá rao bán trung bình đất nền Hà Nội vào tháng 11.2024 là 70 triệu đồng/m2, tăng 32% so với đầu năm 2023.

Sự tăng giá quá nóng trong thời gian qua cũng làm gia tăng áp lực tài chính cho nhà đầu tư.

Anh Nguyễn Hữu Quang, môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết: "Giá đất tăng quá nhanh sẽ dẫn đến tình trạng thanh khoản yếu đi khi người mua thực không đủ khả năng chi trả, trong khi nhà đầu tư không thể bán ra với mức giá kỳ vọng".

Đặc biệt, những khu vực có giá đất vượt xa giá trị thực hoặc chưa rõ ràng về pháp lý, quy hoạch dễ trở thành "bẫy" đối với các nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm.

Một ví dụ điển hình là khu vực Đông Anh, nơi giá đất nền tại một số vị trí gần các dự án lớn đã tăng vọt lên mức trung bình 70-100 triệu đồng/m2, thậm chí nhiều khu vực vượt 100 triệu đồng/m2 trong khi chỉ vài năm trước mức giá chỉ khoảng 30-50 triệu đồng/m2. Mức tăng này được đánh giá là vượt xa khả năng hấp thụ thực tế của thị trường. Nếu hạ tầng không được hoàn thiện như kỳ vọng hoặc nguồn cầu không đủ mạnh, những nhà đầu tư mua vào với giá cao sẽ đối mặt với nguy cơ "chôn vốn" trong thời gian dài.

Một yếu tố khác là tâm lý đầu tư theo đám đông, nhiều nhà đầu tư xuống tiền mua đất chỉ dựa trên xu hướng chung của thị trường với kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng mà không có sự đánh giá kỹ càng về giá trị thực. Tâm lý này không chỉ làm tăng khả năng xảy ra "bong bóng" giá đất mà còn làm tăng nguy cơ thua lỗ nếu thị trường điều chỉnh.

Vì vậy, các chuyên gia đã nhiều lần lên tiếng cảnh báo nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tránh chạy theo "cơn sốt" giá và hiệu ứng tâm lý đám đông. Đầu tư bất động sản là cuộc chơi dài hạn và không dành cho những ai thiếu sự chuẩn bị và kiến thức. Chọn đúng thời điểm, đúng khu vực và có chiến lược dài hạn sẽ là chìa khóa để giảm thiểu rủi ro và tối đa hóa lợi nhuận.